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龙光地产亮出新账本:城市更新连下十城 货值超3200亿元

来源:网络 作者: 人气:3887 发布时间:2019-12-02 21:08:16

随着核心城市陆续进入存量时代,新增土地稀缺,30年来,城市更新伴随着我国大中型城市的快速发展,迎来了存量更新和内涵增值是发展需求的全新时代。一些机构预测,城市更新的市场规模将达到1万亿元,这是一条崭新而广阔的轨道,吸引了众多参与者。

尤其是广东、香港、澳门和海湾地区,那里每寸土地和每寸资金都可以利用,有着巨大的城市更新市场。龙光地产(3380.hk)是一家专注于粤港澳台深耕的企业,在城市更新领域取得了可观的成就。

在2019年中期业绩大会上,龙光房地产管理首次提出“区域深耕+城市更新”的两轮驱动战略,以确保公司规模和利润的持续增长。

这也迫使外界重新审视这家低调务实的房地产公司,因为该公司无意中成为粤港澳台湾地区城市更新领域的“隐形航母”。

今年上半年,龙光房地产继续坚持前瞻性投资战略,深入核心大都市地区,通过各种渠道拓展土壤和仓储资源。其中,公司通过收购和旧城改造,在深圳、珠海、佛山等城市新增价值852亿元的旧城改造项目。

截至6月30日,龙光地产在10个城市共拓展了62个城市更新项目,可转换储土面积1877万平方米,价值超过3250亿元,其中90%以上位于粤港澳台大湾区,成为大湾区真正的城市更新领导者。

值得注意的是,市区重建的潜伏期一直很长,不确定性很强,令很多发展商陷入其中。然而,在龙光地产的旧城改造项目中,价值2600亿元的商品分布在深圳、惠州、东莞、珠海等可独立改造的城市,占80%,这意味着公司的旧城改造项目具有很强的改造能力。

事实上,龙光地产的市区重建业务有着良好的业绩记录。2018年,公司成功孵化珠海玖龙纸业和佛山绿岛湖项目,价值仅200亿元。2019年,龙光房地产预计将在深圳蛇口保税区、惠州大亚湾和深圳桥东成功孵化三个项目,价值超过700亿元,相当可观。

该公司管理层在业绩会议上直言不讳地表示:“城市更新项目是粤港澳及海湾地区的独特机遇,也是龙光地产补充土壤储备的重要来源。公司在大湾区已有17年的历史。熟悉每个城市的土地规划、城市更新政策和区域价值判断。它在参与市区重建方面有很多先发优势和本土优势,例如资讯、品牌、渠道和资源。」

根据该计划,龙光房地产未来将培育每年价值不低于300亿元的城市更新项目,年利润贡献占公司核心利润的10%-20%。

值得注意的是,该公司的土地储备成本相对较低,市区重建项目的土地成本不到售价的25%,这将有力支撑销售和利润的长期稳定增长。

城市更新项目投资少、价值高、利润空间明显。2019年上半年,城市更新业务贡献核心利润约18亿元,成为龙光房地产业绩增长的新引擎。

公告显示,2019年上半年,龙光房地产实现营业收入270.2亿元,同比增长78.3%。毛利93.9亿元,同比增长67.4%。净利润52.9亿元,同比增长39.4%。归属于公司所有者的净利润为51.28亿元,同比增长49.4%。核心利润46.7亿元,同比增长59%。所有者应占核心利润45.1亿元,同比增长70.2%。核心利润仍然远远领先于同等销售规模的房地产企业。

同期,龙光房地产的毛利率为34.8%,高于去年的33.7%。核心利润率为17.3%,连续多年稳坐上市住宅企业前列,表明公司已经建立了长期可持续的价值创造能力。

许多国内外投资银行认为,龙光房地产未来几年的销售和利润的高确定性已经成为不争的事实。从销售角度来看,据测算,2019年销售额将达到900亿元,未来年增长率将达到20%,即使不增加新的土壤仓储资源,龙光地产现有的7520亿元土壤仓储价值也能完全满足公司5-6年的销售增长需求。

在利润方面,《国鑫证券研究报告》认为,龙光房地产共有约7520亿元的可销售资源,以20%左右的净利率计算,将为公司带来约1500亿元的利润,支撑未来利润的稳定增长。

CICC还认为,除了已经落地的土地储备,城市更新项目已经成为龙光的第二个增长引擎,公司可以通过参与一级土地开发获得额外收入。“我们认为市场低估了龙光房地产一级土地开发的潜在利润”,公司价值面临重估。

(本文不是投资建议。以公司公告为准。)


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